 L’absence de notification des documents devant être joints aux convocations entraîne t-elle la nullité de l’assemblée générale en son entier ? |
Pour la première fois semble-t-il, la Cour de cassation répond très clairement à cette question par la négative.
Rappelons que l’article 11 du décret du 17 mars 1967 énumère, en fonction de la décision à prendre, une liste de documents que le syndic doit notifier aux copropriétaires au plus tard en même temps que l’ordre du jour.
En l’espèce, une assemblée générale, appelée à voter entre autres l’installation de barrières, est convoquée sans que les conditions essentielles du marché de travaux soient notifiées dans les conditions de l’article 11, 4° du décret précité (dans sa rédaction antérieure au décret du 27 mai 2004).
Si les juges du fond avaient de ce fait invalidé en son entier l’assemblée litigieuse, la Cour de cassation, par un attendu de principe très général, cantonne la nullité fondée sur le non-respect du formalisme à la seule décision de travaux.
Cette solution paraît totalement nouvelle, car la jurisprudence invalidait auparavant toute l’assemblée générale (v. en matière de travaux, Cass. 3e civ., 22 mars 2000). Et elle a vocation à se répéter, puisque la nouvelle rédaction de l’article 11, I du décret de 1967 issue du décret du 27 mai 2004, précise désormais que les notifications doivent être effectuées pour la validité «de la décision» (v. Revue bleue juin-juillet 2004). Les juges du fond perdent ainsi toute latitude pour déclarer nulle l’assemblée générale en son entier.
La limitation de la sanction ne doit cependant pas conduire les syndics à baisser leur garde lorsqu’ils procèdent aux convocations !
Cass. 3e civ. 15 mars 2006, n° 04-19.919 Source FNAIM. |
Les copropriétaires non convoqués ou convoqués irrégulièrement ont 2 mois pour contester les décisions de l'assemblée générale
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Dans un important arrêt du 12 octobre 2005, la Cour de cassation vient d’opérer un revirement de jurisprudence en estimant que même lorsqu’elles sont fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales, doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions.
Rappelons qu’aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, " Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite, à la diligence du syndic, et dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale".
La Cour de cassation avait apporté une exception à ce principe en considérant que ce délai de forclusion n’était pas opposable aux copropriétaires non convoqués qui avaient un délai de 10 ans pour agir en nullité de l’assemblée.
Il en était de même pour les copropriétaires irrégulièrement convoqués qui pouvaient également intenter une action en nullité de l’assemblée pendant 10 ans, jusqu’à une décision récente de la Cour de cassation qui a décidé de leur appliquer un délai de forclusion de 2 mois (1).
Ainsi par son arrêt de principe du 12 octobre 2005 (2), la Haute juridiction aligne le délai de forclusion des copropriétaires non convoqués à celui des copropriétaires irrégulièrement convoqués.
Nous ne pouvons que nous féliciter de ce revirement qui va permettre d’éviter les inconvénients liés à l’annulation d’assemblées générales plusieurs années après leur tenue et assurer ainsi une sécurité juridique accrue pour les syndicats de copropriétaires et leur syndic.
(1) Cass. 3e civ., 15 janv. 2003, n° 01-14.955, Bull. civ. III, n° 3
(2) Cass. 3e civ., 12 oct. 2005, n° 04-14.602, n° 1056 P + B + I + R, Rolland c/ Synd. coop. Les Thibaudières.
Source FNAIM. |
Qui du vendeur ou de l’acquéreur le syndic doit-il convoquer à l’assemblée générale ?
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De prime abord, le principe qui régit la question est simple. Tant que le transfert de propriété n’a pas été notifié au syndic, en vertu de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, la mutation est inopposable au syndicat des copropriétaires et donc au syndic qui ne connaît que le copropriétaire vendeur.
Si cette notification intervient avant la convocation de l’assemblée générale, là encore pas de difficulté, le syndic doit convoquer le nouveau copropriétaire (l’acquéreur).
La question se complexifie cependant lorsque cette notification intervient entre la date de convocation de l’assemblée générale et la tenue même de cette assemblée.
Un arrêt de la cour d’appel de Versailles, 4ème chambre, du 22 mars 2004 nous amène à faire un distinguo.
- Soit la notification de l’article 6 précité intervient après l’expiration du délai de quinzaine imparti pour convoquer l’assemblée, dans ce cas le syndic n’est pas tenu de convoquer le nouveau copropriétaire.
Ici on relèvera les situations ambivalentes voire paradoxales de celui qui est convoqué et qui ne sera plus copropriétaire au moment de l’assemblée générale, et celle du nouveau copropriétaire qui lui n’aura pas le droit d’assister à l’assemblée dont il est pourtant légalement copropriétaire.
- Soit la notification de l’article 6 intervient avant le délai de quinzaine imparti pour convoquer l’assemblée et le syndic est alors tenu de convoquer le nouveau copropriétaire (alors même qu’il a précédemment convoqué le copropriétaire vendeur).
Source FNAIM. |
| A quelle majorité, l’assemblée générale peut-elle décider de supprimer le conseil syndical ? |
En principe, le conseil syndical est un organe obligatoire de gestion de la copropriété. Toutefois, le syndicat des copropriétaires peut décider, en assemblée générale, de ne pas en instituer par une « délibération spéciale ».
En effet, aux termes de l’article 21 alinéas 9 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 « sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité de l’article 26, de ne pas instituer un conseil syndical.
La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires ».
Il appartient donc à l’assemblée générale de décider de ne pas créer de conseil syndical, ou de supprimer le conseil syndical existant, à la majorité des membres du syndicat représentant les 2/3 des voix. |
| Qu’est ce que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ? |
| Selon le texte, introduit dans le code de la construction et de l’habitation (articles L 134-1 et suivants), le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Le propos est de permettre à de futurs occupants, consommateurs (acquéreurs ou locataires) de les guider dans leur stratégie d’économie d’énergie et, le cas échéant, de travaux, grâce à la méthode de calcul commune mise en place pour déterminer la quantité d’énergie nécessaire à une utilisation normale des locaux. |
| Travaux urgents et initiative du syndic |
Un arrêt de la Cour de cassation donne l’occasion de rappeler que si, en cas d’urgence, le syndic peut, sans autorisation préalable, faire effectuer les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il doit néanmoins convoquer immédiatement une assemblée générale.
Cette règle, énoncée par l’article 37 du décret du 17 mars 1967, doit être appliquée très scrupuleusement. Le syndic ne peut en effet repousser la ratification des travaux ainsi engagés à la prochaine assemblée générale, mais doit immédiatement convoquer les copropriétaires, qui devront par ailleurs avoir préalablement été informés de la mise en œuvre de cette procédure.
S’agissant d’une situation d’urgence telle qu’envisagée par l’article 9 du décret de 1967, le syndic peut s’affranchir du délai de convocation de vingt et un jours.
Le défaut de convocation immédiat est sanctionné très sévèrement puisque les copropriétaires peuvent alors refuser de payer leur quote-part de travaux. L’irrespect de ce formalisme peut donc avoir de lourdes conséquences financières pour le professionnel dont la responsabilité se trouvera engagée.
Cass. 3ème civ. 17 janvier 2007, n° 05.17-119. source FNAIM |
| Syndic'immo applique le nouveau contrat de syndic |
La FNAIM a élaboré en octobre 2007 un nouveau modèle de contrat de syndic conforme à l’avis du Conseil National de la Consommation de septembre 2007, répondant notamment aux exigences de transparence et de comparabilité réclamées tant par les copropriétaires que par les pouvoirs publics.
Notre Cabinet propose désormais ce contrat à toutes ses nouvelles copropriétés et lors du renouvellement de ses fonctions. |
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